الأحكام الخاصة بالملكية المشتركة في القانون المغربي

المقدمة:
           لقد عمد المشرع المغربي في القانون رقم 18.00 المتعلق بالملكية المشتركة للعقارات المبنية على توسيع نطاق تطبيق هذا الأخير، ليشمل علاوة على العقارات المحفظة وفي طور التحفيظ، العقارات غير المحفظة ().
   وإذا كان الغرض الأساسي من إضافة هذه الأخيرة إلى نطاق تطبيق هذا القانون هو التخفيف من حدة أزمة السكن التي اجتاحت مختلف ربوع المملكة ()، فإن تدخله بسن أحكام خاصة تنظم العقارات المحفظة بمقتضى الباب الخامس في هذا القانون، لا يعدو أن يكون إلا رغبة منه في تبليغ الوعي بمدى الأهمية التي تكتسيها هذه العقارات داخل الركب التنموي من خلال ما تخلقه من أمن قانوني عامة، وأمن عقاري خاصة ()، يتجلى في حماية ممتلكات الأفراد وضمان الاستقرار اللازم لمعاملاتهم ().
   وفي سياق ذي صلة، ومن أجل تعزيز هذه الغايات، لم يغفل المشرع المغربي عن فرض جملة من الآليات لتوثيق التصرفات التي تعتبر هذه العقارات، بنوعيها، المحفظة وفي طور التحفيظ، وغير المحفظة محلا لها.
   وإذا كان القانون المغربي للملكية المشتركة للعقارات المبنية قد استقى جل أحكامه من القانون الفرنسي، فإن هذه المقتضيات السالفة الذكر جعلها أحكاما خاصة بالقانون رقم 18.00 ومستقلة عن القانون الفرنسي الذي لم يتناولها بالتنظيم   وإن كان هذا يدل على شيء، فما يدل إلا عن اختلاف في الترسانة التشريعية المنظمة للإشهار العقاري ().
         وتأسيسا على ما تقدم، قد يتبادر إلى الأذهان القليل من الفضول العلمي إن لم نقل الكثير، من أجل معرفة ما هي خصوصيات هذه الأحكام الخاصة بالملكية المشتركة في القانون المغربي؟ لا من حيث تلك المنظمة للعقارات المحفظة (المبحث الأول) ولا من حيث التصرفات الواردة على العقارات الخاضعة لمقتضيات هذا القانون (المبحث الثاني).      

المبحث الأول : الأحكام الخاصة بالعقارات المحفظة في إطار قانون الملكية المشتركة
         لقد وضع المشرع تنظيما خاصا بالعقارات المحفظة، حيث خصص لها الباب الخامس من قانون 18.00، وتتضمن هذه الأحكام مقتضيات تهم تأسيس الرسم العقاري الأصلي إلى جانب الرسوم العٌقارية الفرعية الخاصة بالأجزاء المفرزة  (المطلب الأول ) كما تتطرق للتصرفات والعمليات الواردة على العقار بعد تأسيس الرسوم العقارية (المطلب الثاني)

المطلب الأول : الإجراءات المتبعة  لتأسيس الرسوم العقارية
        إن الأحكام الخاصة بالعقارات المحفظة التي نص عليها قانون 18:00 خاصة في الفصلين 49 و 50 لم يحدد التفاصيل المتعلقة بالوثائق الازم إيداعها والإجراءات المتبعة لتأسيس الرسوم العقارية ، ووعيا بهذا النقص أصدرت الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية  والمسح العقاري والخرائطية الدورية رقم 380 بتاريخ 28 اكتوبر 2003 ، واستنادا لهذه الدورية وقانون 18.00 سنتطرق لتحديد العمليات التقنية المساهمة في افراز الرسوم العقارية (فقرة أولى ) لنتطرق لتحديد العمليات  الإدارية التي تختص بإنجازها بعض الجهات المختصة (فقرة ثانية )
الفقرة الأولى : العملية التقنية لتأسيس الرسوم العقارية
لتأسيس الرسوم العقارية الفرعية يتعين  مبدئيا القيام بعملية تقنية يتولها المهندس الطبوغرافي (أولا) ليتم عقب ذلك مراقبة هذه العملية من قبل مصلحة  المسح الطبوغرافي (ثانيا).
أولا: دور المهندس الطبوغرافي  في عملية إفراز الرسوم العقارية
       يشكل إعداد الملف التقني من قبل المهندس الطبوغرافي  مرحلة مهمة في عملية إفراز الرسوم العقارية ، فعلى أساسه يتم تحديد الأجزاء المفرزة والأجزاء المشتركة ، ويتضمن هذا الملف نظام الملكية المشتركة و مختلف التصاميم المتعلقة بالبناء .
وبالرجوع إلى مقتضيات  قانون  18.00 نجده لم يوضح بتفصيل الوثائق المكونة للملف التقني للملكية المشتركة وذلك بعد الإحالة على نص تنظيمي طبقا للفصل 50  من نفس القانون ، إلا أن الممارسة    




العملية  اليوم تستند الى دورية 380، لتحديد الوثائق التي يتعين ان ترفق بالملف التقني ويمكن ادراج بعضها في :
- محضر الاحدات
- رخصة البناء والتصاميم المعمارية " بدون تغيير " وعند الاقتضاء دفتر التحملات ، ويجب ان تكون هذه الوثائق حاملة  لخاتم الجهة التي منحتها  للباني و القسم التقني التابع لها
-نسختان من محضر التقسيم موقع من لدن المهندس والمالك او المالكين عند تعددهم
- نسختان من نظام الملكية المشتركة مصادق عليها من لدن المالك
- جدول المساحات حرف (ب) المحدد لمحتويات الملكية المشتركة-التصاميم الطبوغرافية للملكية لكل المستويات : القبو ( ان وجد) الطابق الارضي وباقي الطبقات و السطح،
وللإشارة في حالة المجتمعات العقارية يعطى لكل عمارة او عقار حرف او اسم ويخضع كل من عقار او عمارة لنفس الشروط اعلاه مع توفر نظام وحيد للملكية المشتركة .
وبعد تضمين الملف التقني لكل الوثائق الضرورية يتم ايداعه من طرف المالك او نائبه او المهندس الطبوغرافي مقابل وصل قصد اخضاعه لرقابة دقيقة لتقرير مدى صحتها .

ثانيا : دور مصلحة المسح العقاري في عملية افراز الرسوم العقارية
        بعد ايداع الملف للملكية المشتركة تستهل مصلحة المسح العقاري مهمتها بالتأكد من وجود الرسم العقاري ومن كون التصميم قد احيل على مصالح المحافظة على الاملاك العقارية والا فان هذه المصلحة تقوم في نفس الوقت بعمليات وضع تصميم للوعاء العقاري وللملكية المشتركة وبعد ذلك تقوم نفس المصلحة بإخضاعه لمراقة ميدانية دقيقة تتمثل فيما يلي :
- مقارنة التصاميم الطبوغرافية الخاصة بكل طابق مع  التصميم  المعماري "بدون تغيير"  ورخصة البناء بهدف التحقق من مدى وجود تطابق بينهما ، وخاصة فيما يتعلق بعدد الاجزاء الفرزة ومساحتها ،ابعادها و التحملات العقارية ان وجدت ، علو البناء المرخص به ، الغرض المخصص له كل جزء وايضا مدى احترام القياسات الخاصة بالأجزاء المفرزة وغيرها.

                                     
- مراقبة مدى احترام التصاميم الطبوغرافية للملكية المشتركة للمعايير المعتمدة في اعداد التصاميم من حيث خصائصها ،مقاييسها ، والبيانات التي ينبغي ان يتضمنها ومدى احترامها للقواعد الامرة في قانرن 18.00
- تحديد الاجزاء المفرزة وتوابعها من اجزاء مشتركة وقياس حصتها ومطابقتها لما هو وارد في التصاميم الطبوغرافية
- قياس مساحة الارض وحدودها ومدى تجاوز البناء لهذه الحدود ام لا وذلك عبر مراقبة التصاميم ...،
وتجدر الاشارة ان هذه الاجراءات تم التنصيص عليها في مذكرة 3149 بتاريخ 7 يونيو2006 من المدير العام للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري لتذكيرهم بضرورة الالتزام بها .
ويمكن تلخيص مراقبة وفحص الملكية المشتركة طبقا للدورية 380  في انه يجب اجراء قياسات وتحديد جميع اجزاء العقار المشترك ومطابقة التصاميم الطبوغرافية لحالة البناء بعين المكان .
وعقب ذلك يتم اجراء معاينة للتأكد من وجود البيانات ومدى مطابقتها للوثائق المكونة للملف التقني، وتتضمن هذه المعاينة محضر خاص بالإحداث وحالة الملك ، ثم محضر التقسيم الذي يشمل وصف دقيق لمحتويات كل طابق وتحديد الاجزاء المشتركة و الاجزاء المفرزة التي تكونه.
وفي نهاية مختلف هذه الاجراءات يتم تقديم الملف الكامل لرئيس الهندسة بمصلحة المسح العقاري قصد التأشير علية بعد التحقق من مدى مطابقة كل الوثائق المكونة للملف والتأكد من صحتها ،وبذلك يتم امضائه على محرر عبارة عن توصيل يقدم للمعني بالأمر اضافة الى وثائق اجرى تتضمن :
-  نظام الملكية العينية المشتركة-والمحضر الوضعي للتقسيم 
- نسختان من التصاميم الطبوغرافية لكل جزء مفرزو لكل طبقة بما في ذلك السطح

فقرة ثانية : العملية الادارية لتأسيس الرسوم العقارية
      لقد ارتأينا التطرق في هذه الفقرة الى تحديد دور كل من رئيس مصلحة  التجزئة  في افراز الرسوم العقارية في نقطة اولى (اولا) ثم دور المحافظ العقاري في نقطة ثانية (ثانيا)
اولا: دور رئيس مصلحة التجزئة في عملية افراز الرسوم العقارية
     بعد احالة الملف المتضمن لمجمل الوثائق والرخص والتصاميم يتم تعبئة المسودة الخاصة بتقييد نظام الملكية المشتركة ،حيث يتم تحديد الاجزاء المفرزة ورقم كل واحد منها  والمعروف به في التصاميم ثم اسمائها والطابق الذي توجد به ،وابان ذلك يتم تحديد الاجزاء المشتركة والرقم المخصص لها  مع تحديد نسبها الشائعة المتربطة بكل جزء مفرز .
وعقب ذلك يتم تحديد المسودة الخاصة بتقييد الرسم العقاري الاصلي في اسم اتحاد الملاك بعد ان اصبح يتضمن فقط الاجزاء المشتركة ، ثم يتم تعبئة المسودة الخاصة بالرسوم العقارية الفرعية والتي يتضمن كل واحد منها رقم الرسم العقاري الاصلي و اسم الملك مع رقم كنأش الايداع وتاريخ هذا الايداع وعدده، ثم ينم وصف الملك وذلك بتسجيل رقم كل جزء مفرز ومساحته وعله وكذا الاجزاء المشتركة  المرتبطة به تو اسم العمارة التي ينتمي اليها والبنود الاساسية لنظام الملكية المشتركة المرتبة به ، اضافة الى ذلك تسجيل محضر مراقبة التصاميم الهندسية وبعد ذلك يتم تأسيس الرسو العقاري المفرز لكل جزء مفرز ثم تسليم كل رسم لصاحبه،
   وبعد كل هذه الخطوات والاجراءات يتم ارسال ورقة، لإعلام المصلحة الطبوغرافية لتأسيس رسم عقارية فرعية مماثلة بمصلحة الهندسة .
ثانيا : دور المحافظ العقاري في عملية افراز الرسوم العقارية
      يمكن ابراز الدور الذي يقوم به المحافظ على الاملاك العقارية في اطار قانون 18.00 من خلال الرقابة  التي يخضع لها تقييد نظام الملكية المشتركة في المحافظة بهدف تأسيس رسوم عقارية ليتأكد من صحة العمليات المنجزة شكلا و موضوعا ن حيث يضع على المطلب عبارة " صالح للأداء " ليتم اداء الواجبات في صندوق المحافظة العقارية  وبعد ذلك يتم تسجيل المطلب بسجل الايداع .
وبعد ذلك يباشر مراقبوا المحافظة العقارية عملية افراز الرسوم العقارية  اشرافه عليها وابان ذلك يتم تأسيس الرسوم العقارية الفرعية لأداء وظيفتها  بمعزل عن الرسم العقاري الاصلي ،حيث تخول للمالك سائر سلطات حق الملكية ،شريطة احترام مقتضيات قانون نظام الملكية المشتركة ،
ويترتب عن عملية افراز الرسوم العقارية اثار مهمة بما فيها تقييد الحقوق العينية والعمليات العقارية على الرسم العقاري .  

المطلب الثاني: التصرفات والعمليات الواردة على العقار بعد تأسيس الرسوم العقارية
   إن الإجراء الرامي إلى تأسيس الرسوم العقارية الخاصة بكل جزء مفرز من العقار جراء عملية تقسيمه إلى شقق أو طبقات أو محلات لا توقف إبرام التصرفات بالنسبة للأجزاء المفرزة (الفقرة الأولى) ولا حتى الشروع في القيام بأي عملية ممكنة عليها (الفقرة الثانية). 




الفقرة الأولى: التصرفات الواردة على الأجزاء المفرزة بعد تأسيس الرسوم العقارية الخاصة بها

أولا: حجية الرسوم العقارية الخاصة بالأجزاء المفرزة
       يعتبر من المسلم به أن ترتب الرسوم العقارية الفرعية الآثار التي ترتبها الرسوم العقارية الأم () عند صدور قرار المحافظ بإنشائها، فهي وإن كانت خاصة بالأجزاء المفرزة، ففي آخر المطاف تظل متفرعة عن الرسم العقاري الأصلي، الأمر الذي يستتبعه الجزم بأن كل مقتضى ينظم الرسوم العقارية الأصلية، ينظم الرسوم العقارية المتفرعة عنها، وهذا ما يتوافق شدة التوافق مع القاعدة التي تقضي بأن "الفرع يتبع الأصل" ()، وعليه، من شأن هذه المقتضيات أن تسوقنا إلى تسطير النتائج التالية:
   1- أن الرسوم العقارية الفرعية لها من القوة ما يطهر الجزء المفرز من جملة النزاعات الممكن افتعالها بعد إنشاء الرسم العقاري الخاص بهذا الجزء المفرز، والتي يرام منها دحض سبب تملكه وتملك الحقوق المثقل بها، كما ويعتبر الرسم العقاري الخاص بهذا الأخير نقطة الانطلاق الوحيدة لجميع الحقوق العينية التي قد تنشأ أو تنقل بعد إصداره. 
   2- تثبيت الرسم العقاري للجزء المفرز من الناحية المادية والقانونية ()، بصيغة أخرى، أن ما يثبت للعقار
 من قوة ثبوتية جراء التحفيظ، يثبت للجزء المفرز المنشأ لأجله رسم عقاري خاص به.

ثانيا: تقييد الحقوق والتحملات العقارية على الرسم العقاري الخاص بكل جزء مفرز
    إن المقتضى الذي جاء به الفصل 52 من القانون رقم 18.00، والذي يقضي بتقييد الحقوق والتحملات العقارية المتعلقة بكل جزء مفرز في الرسم العقاري الخاص به لهو خير حجة على أنه لا مناص من اعتبار أن الرسم العقاري الأخير يوازي الرسم الأصلي من حيث المقتضيات المطبقة عليه بشأن التقييدات ().
   ومما يستدعي التدقيق بشأنه في هذا المقام، هو الفقرة الثانية من الفصل 49 من هذا القانون التي تقضي بتأسيس رسم عقاري خاص في اسم مالك حق الانتفاع عند الاقتضاء.
والتأني في قراءة هذه الفقرة، يمكن استنتاج أن هذا المقتضى الذي جاءت به المادة هو مخالف للقواعد العامة المسطرة بموجب قانون التحفيظ العقاري رقم 14.07 التي تخول للمالك وحده دون غيره الحصول على نظير الرسم العقاري، وفي حالة تعدد الشركاء، يحصل عليه الشريك الذي فوض من قبل الشركاء، أما هؤلاء علاوة على أصحاب الحقوق العينية، أصلية كانت أم تبعية، فلا أحقية لهم سوى في الحصول على شهادة عقارية خاصة تثبت ملكيتهم، مما يدفع إلى طرح التساؤلات التالية:
  + لماذا حق الانتفاع على وجه التحديد هو الذي يخول إنشاء رسم عقاري في اسم مالكه؟
  + ومتى تتحقق حالة الاقتضاء المشار إليها في هذه الفقرة والتي تمكن من اتخاذ هذا الإجراء؟
  + وما الغاية التي توخاها المشرع المغربي من سن هذه القاعدة القانونية؟
   طبقا لما هو مقرر تشريعا () وقضاء () وفقها ()، فإن مالك الحق أو التحمل العقاري لا يحق له الحصول
سوى على شهادة عقارية خاصة تثبت حقه.
   وبناء على مقتضيات الفصول 3 و20 و21 و22 من القانون رقم 18.00، فإن لكل مالك مشترك حق الانتفاع بالأجزاء المشتركة للعقار.
    وتأسيسا على ما تقدم، وحيث أنه قد يتقلب الأمر بين حق الانتفاع القانوني المتعلق بالأجزاء المشتركة المخول لكل مالك بمقتضى القانون رقم 18.00 وبين حق الانتفاع الذي قد يترتب على الجزء المفرز للبناء المشترك، فإن من موجبات الإدارة الرشيدة للبناء المشترك، أن تتم التفرقة بين الحقين.
لهذه الأسباب، قضى المشرع بإنشاء رسم عقاري خاص في اسم مالك حق الانتفاع الوارد على الجزء المفرز.
وعليه، فإن الحالة التي يتحقق بموجبها الاقتضاء الرامي إلى اتخاذ هذا الإجراء، هي تلك التي يرتب بمقتضاها
مالك الجزء المفرز حق انتفاع على ملكه.
   ومما لا ينبغي تفويت مناقشته في هذا المقام، ما دمنا في خضم الحديث عن التقييدات، فمما يمكن تقييده كذلك في الرسم العقاري، هو نظام الملكية المشتركة.
   وطبقا للفصل 51 من القانون 18.00، من البيانات التي يتعين إدراجها في نظام الملكية المشتركة هي إعراب الملك عن نيته في التقيد بنظام الملكية المشتركة وتقييد بالسجل العقاري.
وقياسا بمفهوم المخالفة، ماذا لو رفض المالك الإعراب عن نيته في التقيد بهذا النظام وتقييده بالسجل العقاري؟
هل من شأن ذلك أن يعرض نظام الملكية المشتركة لعدم قبول تقييده بالسجل العقاري؟
   إذا ما تم الرجوع إلى الفقرة الثانية من الفصل 8 من هذا القانون، فإن المالك الأصلي أو الشركاء باتفاق بينهم، ملزمين بوضع نظام الملكية المشتركة، وقياسا، فإن المالك، سواء كان هو من وضع النظام أو الملاك المشتركين، ملزم بالتقيد بنظام الملكية، فالعلة من التقيد بأحكام النظام هي التدبير الحسن للعقار بغية الحفاظ عليه، ولا يسوغ الاعتقاد بإلزامية النظام بالنسبة للملاك المشتركين فقط دون المالك الأصلي، مما يمكن معه القول بأن العلة هي متساوية بين هذا الأخير والملاك المشتركين، زد على ذلك، أن الفقرة عينها تلزم التقيد بأحكام القانون رقم 18.00، وعليه، فإن المالك هو ملزم بالتقيد بنظام الملكية المشتركة سواء هو من وضعه أو الملاك المشتركين، وسواء أعرب عن نيته بذلك أم لا.
أما في ما يخص التقيد بتقييد النظام بالسجل العقاري، فلا يمكن التناسي بإلزامية كل من الفصل 11 و50 من هذا القانون اللذين يحتمان إشهار نظام الملكية بتقييده بالسجل العقاري.
   وخلاصة القول استنادا إلى ما تقدم بيانه، ومن وجهة نظر شخصية متواضعة جدا، ينبغي على المشرع المغربي أن يبادر في أقرب فرصة تتاح له من أجل تعديل الفصل 51 من هذا القانون، وعلى وجه التخصيص، البيان الأول، عن طريق حذفه من التضمين في نظام الملكية المشتركة لتعارضه مع نصوص إلزامية، تعتبر من المسلمات التي قضى بها هذا القانون. 

الفقرة الثانية: العمليات الواردة على العقار بعد إنشاء الرسوم العقارية
   وتجمل في ثلاث عمليات: الضم والتقسيم (أولا)، ثم عملية التقسيم (ثانيا).
أولا: الضم والتقسيم:
      إن عملية ضم الأجزاء المفرزة في رسم عقاري واحد، هي منظمة بمقتضى الفصل 54 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون رقم 14.07، الفصلين 20 و21 من القرار الوزيري بتاريخ 3 يونيو 1915 المتضمن للتفاصيل المتعلقة بتطبيق نظام التحفيظ العقاري، وأخيرا وليس آخرا، الفصل 57 من القانون رقم 18.00.
   وبالرجوع إلى مقتضيات هذه الفصول، فإنه يستوي أن يشتمل الضم بعض الأجزاء المفرزة أو كلها، فلا يتم ذلك إلا بشروط ():
  + أن تكون الأجزاء المراد ضمها متقاربة بحيث تشكل مجموعة واحدة.
  + أن تكون مملوكة لشخص واحد، أو عدة أشخاص على الشياع.
  + أن يتقدم صاحب الشن بطلب مكتوب إلى المحافظ على الأملاك العقارية يبين فيه رغبته في ضمها.
ومما يستوجب إثارة الانتباه إليه في هذا الصدد، هو أنه ولئن كان من المخول قانونا لمالك هذه الأجزاء المفرزة أن يضمها في رسم عقاري واحد، فإن المادة الرابعة من القانون رقم 18.00 ذات الصبغة الآمرة، تجعل من الجدران والحواجز الفاصلة بين شقتين أو محلين، أجزاء مشتركة، مما يخلق إشكالا قانونيا
من حيث التطبيق حسب رأي بعض الفقه ().
لكن من وجهة نظر شخصية وجد متواضعة، فإن الغرض الأساسي من جعل المادة 4 مادة إلزامية هي تقييد حق ملكية المالك المشترك في جزئه المفرز، وخاصة في الحالة التي قد يمارس بعض التصرفات المادية على الحائط المشترك الرابط بين شقته مثلا والشقة جاره، حيلولة دون الإضرار به، لكم وحيث أن الشقتين قد انتقلتا إلى الذمة المالية للمالك، الأمر الذي لن يؤدي إلى إحداث أي ضرر لأن هتين الأخيرتين قد أصبحتا في ملكيته شريطة احترام بطبيعة الحال ضوابط البناء، وعدم التسبب في ضرر للعقار.
   هذا في ما يهم تملك بعض من الأجزاء المفرزة، أما في الحالة التي يتملك فيها الشخص جميع الأجزاء المفرزة، فطبقا للفقرة الثانية من الفصل 57 من هذا القانون، ينقضي اتحاد الملاك، ولكن في المقابل سكت المشرع عن إمكانية تطبيق مقتضيات القانون وخاصة نظام الملكية المشتركة من عدم ذلك، الأمر الذي يحيلنا إلى طرح التساؤل التالي: " هل يجوز تشبيه هذه الحالة التي يتملك بموجبها المالك جميع الأجزاء المفرزة وينقضي تبعا لذلك اتحاد الملاك بالحالة التي يجتمع فيها جميع رأسمال الشركة بيد شريك واحد، فتتحول الشركة بإرادة منه إلى الشركة ذات المسؤولية المحدودة ذات الشريك الوحيد وتبقى متمتعة بشخصيتها المعنوية واستقلالها المالي، أم لا؟ ".  
   يمكن القول في هذه الحالة بأنه يدق التمييز، بين ما إذا أراد المالك بيع الأجزاء المفرزة إلى أشخاص مختلفين مع إمكانية إدخال التعديلات التي تهم الغرض المخصص العقار، إما من أجل السكن أو الاستعمال المهني أو التجاري أو أن يمون غرضا مختلطا، وفي هذه الحالة يمكن الإبقاء على نظام الملكية المشتركة ومن ثم تطبيق مقتضيات القانون رقم 18.00، أما إذا أراد المالك تخصيص العقار بجميع أجزائه لاستعمال شخصي بحيث يصبح مالكا لجميع الأجزاء دون إمكانية تفويت أحدها، فلا مناص من خروج هذا العقار من نطاق تطبيق القانون رقم 18.00.
         هذا فيما يخص عملية الضم، أما إذا ما عرجنا على عملية التقسيم، وهي تلك المنظمة بمقتضى الفصل 58
من القانون رقم 18.00، والتي تفتح المجال للمالك بتقسيم جزئه المفرز، تقسيما يزيد من عدد الأجزاء المفرزة المكونة للعقار.
   غير أنه وعي المشرع المغربي بدرجة انعكاس هذا التقسيم على مجموعة من المقتضيات في نظام الملكية المشتركة التي قد تعرف تعديلات من حيث عدد الأصوات، حصص الشركاء والتكاليف المترتبة على عاتق كل واحد منهم ()، فقد قيد هذا الحق بضرورة توفر الشرطين التاليين:
  + الحصول على موافقة أغلبية 4/3 أصوات مجموع الملاك المشتركين.
  + التقيد بأحكام قوانين التعمير (القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير، والقانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزءات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات) والتي تجمل في التقيد بالمقتضيات المضمنة في وثائق التعمير واحترام ضوابط البناء ().
   

ثانيا: التشطيب
   التشطيب هو نوع من التقييد السلبي، يكون الغرض منه انقضاء أو إبطال حق مقيد أو أي قيد آخر على الرسم العقاري ().
   وهذه العملية هي التي تم التنصيص عليها في الفصل 59 من القانون 18.00، وذلك في حالة تهدم العقار كليا، عن طريق تقديم طلب من الملاك المشتركين إلى المحافظ من أجل التشطيب على الأجزاء المفرزة وتقييد الرسم العقاري الأصلي في اسم الملاك أجمعين، ونقل جميع الحقوق والتحملات العقارية التي كانت مثقلة بها هذه الأجزاء المفرزة إليه.
   وعليه، فإن حالة التهدم هاته، يوازيها انقضاء اتحاد الملاك، ومن ثم، فلا مجال لتطبيق مقتضيات القانون رقم 18.00، الأمر الذي يصبح معه الملاك شركاء على الشياع في الأرض ()، وأي تفويت لحصة أي شريك لشخص آخر، تفعل معها مقتضيات الشفعة لا الأفضلية.
    
   
المبحث الثاني: أحكام خاصة بشكلية انعقاد التصرفات القانونية الخاضعة لمقتضيات القانون 00.18
      لتحقيق الأمن التوثيقي للتصرفات الخاضعة لنطاق القانون رقم 18-00 استلزم المشرع الطابع الشكلي () في تحريرها، من خلال التنصيص على طبيعة المحررات التي يمكن الاعتداد بها
(المطلب الأول)، ثم الأشخاص المؤهلون بتحرريها (المطلب الثاني).
المطلب الأول – طبيعة المحررات المتعلقة بالتصرفات المنصبة على العقار الخاضع للقانون 00.18:
         استنادا لمقتضيات المادة 12 من القانون رقم 18.00 () نجدها عددت التصرفات القانونية المتعلقة بالملكية المشتركة للعقارات المبنية، حيث استلزم المشرع تحريرها في محرر رسمي (الفقرة الأولى)، أو في محرر ثابت التاريخ (الفقرة الثانية) تحت طائلة البطلان.
الفقرة الأولى – المحرر الرسمي:
     بالرجوع إلى الفقرة الأولى من الفصل 418 من ق.ل.ع عرف المشرع الورقة الرسمية بأنها هي التي: " ...يتلقاها الموظفون العموميون الذين لهم صلاحية التوثيق في مكان تحرير العقد، وذلك في الشكل الذي يحدده القانون" ()، وأضاف الفصل 419 من نفس القانون، في فقرته الأولى أن: "الورقة الرسمية حجة قاطعة، حتى على الغير في الوقائع والاتفاقات التي يشهد الموظف العمومي الذي حررها بحصولها في محضره وذلك إلى أن يطعن فيها بالزور".
   ويتفق مضمون الفقرة الأولى من الفصل 418 المشار إليها سلفا مع ما تقرره بعض القوانين المقارنة ومنها المادة 98 من قانون الإثبات اليمني والتي نقلت حرفيا عن المادة العاشرة من قانون الإثبات المصري حيث ورد فيها: " المحررات الرسمية هي التي يثبت فيها موظف عام أو شخص مكلف بخدمة عامة ما تم على يديه في حدود اختصاصه  أو ما تلقاه من ذوي الشأن وذلك طبقا للأوضاع القانونية وفي حدود سلطته واختصاصه."، كما ينص الفصل 1317 من القانون المدني الفرنسي على أن: "الورقة الرسمية هي التي يتلقاها وفقا للأوضاع الشكلية المطلوبة موظف له حق التوثيق في الجهة التي كتبت فيها الورقة".
   وإذا كان الفصل المشار إليه هو السند الأساسي الذي يبين طبيعة الورقة الرسمية، فإن كل الفصول الآتية بعده توضح بجلاء المركز القانوني لهذا العقد الرسمي، وهكذا ينبه الفصل 41 (22) إلى الدلالة القطعية لمضمون الورقة أو العقد الرسمي بالنسبة للغير وفق شكليات إجرائية وموضوعية يبينها الفصل نفسه، أما الفصل 420 فإنه يقر بالحجية للورقة الرسمية بين المتعاقدين.
      لكن حتى تكتسب الورقة صفة الرسمية لابد من أن تستجمع جملة من الشروط وهو ما يكسبها حجية قاطعة في الإثبات،
-أن تكون صادرة من موظف عمومي ()،
- أن يكون لهذا الموظف صلاحيـة التوثيق،
-أن تكون الورقة في الشكل الذي يحدده القانون.
هكذا فان الورقة لا تكون رسمية إلا إذا استجمعت الشروط المذكورة، وتخلف أي منها يؤدي إلى بطلان الورقة الرسمية وبالتالي فقدانها لحجيتها في الإثبات، بحيث لا يكون لها إلا قيمة الورقة العرفية ().

الفقرة الثانية – المحرر الثابت التاريخ:
       إلى جانب المحرر الرسمي يأخذ المشرع بالمحرر العرفي () (المحرر الثابت التاريخ)، كما تنص على ذلك الفقرة الأولى من المادة 12 من القانون 18.00، لكن لتجاوز النزاعات التي تثيرها هاته العقود،  سواء من حيث عدم دقة صياغتها أو غموض مضمونها، تدخل المشرع و أوكل أمر تحريرها من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة يخولها قانونها تحرير العقود و ذلك تحت طائلة البطلان ()، وقد صدر المرسوم التطبيقي لنص المادة 12 المذكورة ()، حيث جاء في مادته الأولى بأنه " تطبيقا لأحكام المادة 12 من القانون رقم 18.00المشار إليه أعلاه،  يؤهل لتحرير جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية المشتركة أو إنشاء حقوق عينية عليها أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها الموثقون، والعدول والمحامون المقبولون للترافع أمام المجلس الأعلى.
    تحدد بقرار مشترك لوزير العدل ووزير الفلاحة والتنمية القروية والوزير المنتدب لدى الوزير المكلف بالإسكان والتعمير لائحة المهن القانونية والمنظمة الأخرى، المقبولة لتحرير العقود المشار إليها في الفقرة الأولى أعلاه، وكذا شروط تقييد أعضائها في اللائحة الاسمية المحددة سنويا".
     فالمشرع وضع شروطا شكلية إضافية جديدة خاصة بالمحرر ثابت التاريخ المتعلق بالملكية المشتركة للعقارات المبنية، وعليه فإن هذا المحرر يتعين أن يستوفي للشروط العامة للعقد من إرادة وأهلية ومحل
وسبب، ثم للشروط الشكلية العامة المتطلبة في قانون الالتزامات والعقود، وأخيرا للشروط الشكلية الواردة في الفقرتين الأخيرتين () من المادة 12 من قانون الملكية المشتركة ().
لكن رغم ذلك اعتبر بعض من الفقه () أن المادة 12 من قانون الملكية المشتركة، جاءت صياغتها معيبة وطرحت بذلك عدة مشاكل وخلقت نزاعات عند تطبيقها لم تخلص منها لحد الآن، مما يستلزم تعديلها من أجل توضيح مقتضياتها.

المطلب الثاني: الأشخاص المؤهلين لتحرير هذه التصرفات
       في ظل ظهير 1946 الملغى، كان الاضطراب يعتري أغلب المعاملات خصوصا تلك المتعلقة بالبيــــــع أو بترتيب حقوق عينية أخرى، الواردة على طبقات أو شقق أو محلات في عقارات مشتركة الملكية، بحيث كان العقد يبرم عادة من قبل الكتاب العموميين الذين يتميزون في الغالب بتدني مستواهم الثقافي و عدم إلمامهم بقواعد اللغتين العربية و الفرنسية، و جهلهم بالمعلومات القانونية خصوصا تلك المتعلقة بالملكية المشتركة، لذلك فمن الشائع أن يرتكبوا أخطاء فادحة في القيام بمهامهم، سيما فيما يتعلق بضبط محل التعاقد، كالتقصير في تعيين الشقة و توابعها و ملحقاتها، و كذا الإعراض عن تعيين الأجزاء الخاصة و الأجزاء المشتركة، و عدم الإشارة إلى أهم بنود نظام الملكية المشتركة، فضلا عن انعدام الدقة في تحديد الثمن أو المقابل.. وقد ترتبط هذه الأخطاء بأطراف العقد الذين لا يتم التعريف بهويتهم بصورة دقيقة، أو إمضاء بعض العقود من قبل القاصرين دون طلب موافقة نائبهم الشرعي أو القانوني بعد الحصول على إذن قاضي شؤون القاصرين عند الاقتضاء، وهذا ما يلحق الضرر بمصالح المتعاقدين، و يثقل كاهل القضاء للفصل في نزعات مستعصية – في الغالب - يثيرها سوء تحرير هذه العقود ().
     و تأسيسا على ما سبق، فإن المشرع المغربي و وعيا منه بأهمية التصرفات القانونية الواردة على الملكية المشتركة، و رغبة منه في تخطي المشاكل التي كانت تتخبط فيها الملكية المشتركة في ظل ظهير 1946، عمل على تحديد و حصر الجهات الموكول لها قانونا تحرير التصرفات القانونية المتعلقة بهذه الأخيرة – الملكية المشتركة - في صورتين إثنين طبقا لمقتضيات الفصل 12 من القانون رقم 18.00.
الصورة الأولى: أن تكون التصرفات القانونية المتعلقة بالملكية المشتركة صادرة في محرر رسمي، وهذا المحرر موكول تحريره لهيئة العدول-Adouls-  وهم خاضعين للقانون رقم  16.03() المتعلق بخطة العدالة، و يخاطب قاضي التوثيق على محرراتهم كما هو معلوم.
      إلى  جانب هيئة العدول، أوكل المشرع المغربي مهمة تحرير العقود الرسمية بخصوص التصرفات القانونية المتعلقة بنقل الملكية المشتركة أو إنشاء حقوق عينية عليها أو تعديلها أو إسقاطها، للموثقين العصريين طبقا لأحكام القانون رقم 32.09 المنظم لمهنة التوثيق ()، وما يلاحظ أن هذه الفئة – الموثقون- هي الأكثر تأهيلا لتوثيق مثل هذه التصرفات القانونية المتصفة بالتعقيد، حيث يساعدهم في ذلك طبيعة التكوين المحصل عليه و مدته، كما برهنت التجربة و الممارسة العملية عن قلة المشاكل المطروحة بالنسبة لفئة العقود التي يحررها الموثقون العصريون ().
الصورة الثانية: وهي أن تصدر التصرفات القانونية المتعلقة بالملكية المشتركة في شكل عقد ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى هيئة قانونية منظمة يخولها قانونها تحرير العقود وتضم بالأساس:
المحامون المقبولون للترافع أمام المجلس الأعلى سابقا – محكمة النقض حاليا - على أن يتم تصحيح إمضاءات ذوي الشأن أمام الجهات المختصة في الجماعات الحضرية أو القروية، فيما يتم تصحيح إمضاء المحامي لدى رئيس كتابة الضبط للمحكمة الابتدائية التي يمارس المحامي بدائرتها ().
      وجدير بالذكر إلى أن إسناد مهمة تحرير العقود المرتبطة بالملكية المشتركة للعقارات المبنية إلى المحامون المقبولون للترافع أمام محكمة النقض فقط، فيه إقصاء وحيف إزاء جمهور المحامون الشباب.
     و من الأهمية بمكان الإشارة إلى أن المرسوم رقم 2.03.852 الصادر في 07 يونيو 2004 و ذلك تطبيقا للمادة 12 من القانون رقم 18.00 المتعلق بالملكية المشتركة للعقارات المبنية، نص على أنه:" يؤهل لتحرير جميع التصرفات القانونية المتعلقة بنقل الملكية المشتركة أو إنشاء حقوق عينية عليها و نقلها و تعديلها أو إسقاطها الموثقون و العدول و المحامون المقبولون للترافع أمام المجلس الأعلى ().
     وجدير بالذكر أن المشرع المغربي أناط بوزير العدل مهمة التحديد السنوي للائحة المهنيين المقبولين لتحرير العقود المتعلقة بالتصرفات الواردة على الملكية المشتركة طبقا للقانون رقم 18.00.
    ولأجل حماية مصالح طرفي المعاملة فقد نص المشرع على وجوب توقيع العقد والتأشير على جميع صفحاته من قبل الأطراف والقائمين على تحريره.
    أيضا من بين المهنيين الذين يتم تضمينهم بهذه اللائحة على سبيل المثال لا حصر وكيل الأعمال، وهي مهنة منظمة بمقتضى ظهير 12 يناير 1945، حيث تنص المادة الأولى في فقرتها الثالثة: " الأشخاص الذين يقومون اعتياديا، من غير المحامين، بتحرير العقود والقيام بإجراءات تحفيظ الأملاك العقارية"، هذا القانون يتم نسخه بقانون هو الأن في إطار مشروع قانون تحت عدد 55.10 ويتكون هذا المشروع من 112 مادة موزعة على 09 أبواب، و يعطي هذا المشروع لوكيل الأعمال مهمة تحرير العقود الثابتة التاريخ ()